- Logement au fond d’une cour, terrain entouré de champs… Le droit de passage vise à autoriser un propriétaire ou un locataire à traverser un terrain privé pour accéder à un endroit précis.
- Mais ce droit devient-il automatique ?
- La Cour de cassation précise les modalités de ce droit de passage.
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Vos droits
Le droit de passage s’attache à une propriété. Cette autorisation légale permet de passer par un terrain privé pour accéder à un autre. Ce passage doit être effectué selon un itinéraire défini. En l’occurrence, votre voisin peut passer sur votre terrain pour accéder à son domicile. L’article 1638 du Code civil précise que l’existence d’un droit de passage sur une propriété « doit obligatoirement être mentionné avant l’achat d’un bien »
. Sinon, l’acquéreur « peut demander la résiliation du contrat ».
Le texte reconnaît que « la servitude de ceux qui jouissent du droit de passage, comme de ceux qui le subissent, n’est pas anodine. »
Lorsqu’une propriété se retrouve enclavée, le droit de passage devient automatique. Un terrain desservi par aucune voie publique dispose du droit de passer par le domaine privé d’une personne pour se rendre à son domicile. Mais La Cour de cassation vient de restreindre ce principe à l’occasion de l’affaire suivante.
Une société dispose de plusieurs parcelles sans accès à la voie publique. Les biens de la société proviennent de la division d’un ensemble de terrains, alors non enclavés, appartenant au même propriétaire. Ce dernier a d’abord vendu deux parcelles à un couple. L’une dispose de l’accès à la voie publique. Quatre ans plus tard, le propriétaire revend trois autres parcelles à la société en question. L’entreprise assigne un troisième propriétaire pour obtenir une servitude de passage.
Pas de droit de passage sur un terrain récemment divisé
Mais la Cour de cassation assure que si la propriété se retrouve enclavée à cause de la division d’un ensemble de terrains, bénéficiant auparavant d’un accès à la voie publique, il n’est pas possible de demander de droit de passage chez un autre voisin. « Lorsque l’enclave de certaines parcelles est « la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé »
, le passage ne peut être demandé « que sur les terrains qui ont fait l’objet de la division »
, précisent les juges.
La société soutient que la division des terrains « reconstitue un état d’enclave existant avant que ces terrains ne soient rassemblés en un fonds unique entre les mains d’un seul propriétaire »
. Mais dans cet arrêt du 20 novembre dernier, les juges du fonds ne retiennent pas cet argument.
