Dans un immeuble ou une résidence, les copropriétaires doivent chaque trimestre payer des charges. Il s’agit de subvenir aux dépenses courantes ou exceptionnelles de la copropriété.
Si un copropriétaire ne paie plus, le syndic doit faire appel à la justice pour l’obliger à payer.
Depuis quelques semaines, dans certains cas, il peut directement prélever ce que lui doit le copropriétaire sur une partie de son salaire.
Tous les trois mois, le syndic de copropriété envoie un appel de charges aux copropriétaires. Qu’ils rassemblent deux, dix, cinquante ou cent copropriétaires, ils doivent participer au budget prévisionnel et financer l’entretien des parties communes, des travaux, l’assurance de l’immeuble, ou encore l’énergie pour le chauffage ou l’électricité du bâtiment par exemple à la hauteur de leur quote-part.
Le syndic de copropriété dispose de la compétence exclusive du recouvrement de ces charges. En cas d’impayé, il n’a besoin d’aucune autorisation de l’Assemblée générale des copropriétaires pour engager des actions en recouvrement des charges. Dès le premier impayé, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). Il demande au propriétaire fautif de régler sa quote-part (appartement, local commercial, parking, cave, etc.) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot de charges.
Une fois la lettre réceptionnée, le copropriétaire dispose de 30 jours pour procéder au paiement de ses dettes. Si l’impayé persiste, le syndic peut adresser au copropriétaire défaillant une lettre de rappel. À défaut de paiement, une tentative de règlement à l’amiable et une procédure de recouvrement devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble doivent être lancées à son encontre. Les frais de mise en demeure (y compris les frais du commissaire de justice) engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant. Le syndic peut également faire condamner le copropriétaire défaillant à payer des dommages et intérêts pour réparer le préjudice causé au syndicat des copropriétaires.
À noter que s’il s’agit d’une indivision (deux ou plusieurs personnes possèdent ensemble un appartement de l’immeuble), le syndic doit mettre en demeure tous les coïndivisaires.
Prélèvement des fonds sur salaire
Normalement, si le syndic ne récupère pas les fonds dus, il peut demander une injonction de payer auprès du tribunal judiciaire compétent. À compter de l’injonction de payer, aussi appelée « commandement de payer », le copropriétaire dispose d’un délai de 30 jours suivant réception pour payer ses charges. Passé ce délai, l’injonction équivaut à un jugement du tribunal judiciaire et le syndic peut faire appel à un huissier de justice pour entamer une procédure de saisie mobilière puis immobilière. Attention, au préalable, le syndic de copropriété doit obtenir l’accord du syndicat des copropriétaires par un vote à la majorité absolue en assemblée générale.
Problème, ces décisions de justice prennent parfois beaucoup de temps. De quoi pénaliser la copropriété surtout en cas de besoin de réaliser des travaux d’efficacité énergétique ou de structure. La loi du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement comporte plusieurs mesures pour faciliter la vie en copropriété. Une d’entre elle permet aux syndics d’obtenir d’un commissaire de justice une saisie sur le compte bancaire du mauvais payeur. Il faut toujours mettre en demeure le copropriétaire défaillant et attendre un délai de 30 jours avant d’en appeler à l’ex-huissier de justice. Mais si l’impayé risque de compromettre des travaux indispensables, plus besoin de recourir à une autorisation judiciaire préalable.
Pour rappel, en cas de difficulté de paiement, le copropriétaire peut bénéficier, sous certaines conditions, d’une aide financière du fonds de solidarité pour le logement (FSL).
