Pour protéger les locataires d’excès pouvant survenir sur le marché locatif privé, plus particulièrement dans les zones où la tension est forte, plusieurs dispositifs d’encadrement des loyers ont été mis sur pied au fil du temps. Attention à ne pas les confondre. En pratique, deux types de mécanismes coexistent : ceux qui plafonnent les loyers eux-mêmes, et ceux qui plafonnent leur revalorisation.
Les possibilités, pour un propriétaire, de revoir à la hausse le prix de son logement sont très encadrées. Depuis 2008, le bailleur a ainsi le droit de le faire à chaque date d’anniversaire du bail, mais l’augmentation ne doit pas dépasser un taux communiqué chaque trimestre par l’Insee : l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).
Le calcul de cet IRL se base en principe sur l’inflation. Toutefois, depuis la mi-2022, le gouvernement a plafonné le taux de variation des loyers à 3,5 %. Ce « bouclier » doit prendre fin en juillet.
L’IRL régit les loyers du marché locatif privé, meublé ou non, partout en France. Mais la contrainte pèse un peu plus en zone tendue. Dans les grandes villes, où l’offre ne suffit pas à répondre à la demande de logements, le propriétaire ne peut pas augmenter son loyer lorsqu’il change de locataire, sauf dans certains cas – par exemple s’il n’a pas appliqué la revalorisation annuelle à laquelle il pouvait prétendre durant les douze mois précédant le changement de locataire et que le logement n’est pas une passoire énergétique. Dans ce cas, la majoration du loyer ne peut, là encore, pas dépasser l’évolution de l’IRL.
Un montant plafond fixé par le préfet
A cette mesure s’est ajoutée, à partir de 2018, une autre forme de plafonnement : l’encadrement du niveau des loyers. Cette fois, le dispositif est optionnel. Il n’est pratiqué que par les villes ou les collectivités territoriales ayant obtenu du gouvernement l’autorisation de l’expérimenter.
Une fois le décret paru, le préfet peut fixer un montant plafond au mètre carré, calculé à partir des prix médians observés à l’échelle locale. Il dépend du nombre de pièces du logement, de la période de construction et de sa localisation. Pour une location meublée, le loyer maximal est majoré, par exemple de 12 % à Paris, de 6 % à Lille.
Propriétaires, vous ne pouvez dépasser ce maximum qu’à la condition que le logement bénéficie d’atouts particuliers, telle une vue extraordinaire, une terrasse, ou encore un niveau d’équipement qui le distingue fortement des autres biens du même type. Les éléments justifiant ce complément de loyer doivent être détaillés dans le bail.
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