- Chercher un logement à louer dans une grande ville donne souvent des maux de tête.
- La tension autour du marché de la location incite les propriétaires à faire signer un bail civil.
- Ce contrat ne vous protège pas et vous écarte des aides financières proposées par l’État.
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Vos droits
Sur son site Zéro Logement Vacant (nouvelle fenêtre), le ministère du Logement n’y va pas par quatre chemins : « le bail dit Code civil, bail civil, bail de droit commun, ou encore bail résidence secondaire, a récemment fait l’objet de nombreuses dérives. »
Cet outil flexible permet notamment de lutter contre les logements vacants. Les propriétaires peuvent l’utiliser pour une location de courte durée (nouvelle fenêtre), un logement de fonction, un parking indépendant ou un entrepôt. Sa liberté rédactionnelle se destine à libérer des locaux pour des associations, des logements atypiques pour des proches ou une location fractionnée (quelques jours dans la semaine) en faveur de salariés.
En revanche, ce bail ne s’applique pas pour les locations d’une résidence principale. L’article 2 de la loi de 1989 sur les rapports locatifs (nouvelle fenêtre) précise qu’une résidence principale est « un logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge »
. Les parties ne peuvent y déroger si le locataire est une personne physique, si le local loué peut être habité et si la personne y vit à l’année. Dans ce cas, le propriétaire doit signer avec son locataire un bail habitation (nouvelle fenêtre).
Le bail d’habitation protège en effet les locataires : il est soumis à l’encadrement des loyers dans les zones tendues (à l’instar de Paris, Lille ou Montpellier), aux critères de décence du diagnostic de performance énergétique (DPE) ou encore aux règles de préavis au départ du locataire. La loi précise que les frais d’agence et le dépôt de garantie restent limités.
Un bail non-protecteur
Aucune de ces garanties ne s’applique au bail civil. De plus pour les locataires éligibles, ce bail ne donne pas droit à l’aide personnalisée au logement (APL). Mais ce type de contrat de location se multiplie dans les zones tendues. Il permet aux propriétaires de s’absoudre de certaines de leurs obligations. Dans un rapport, l’association de consommateurs CLCV (consommation, logement et cadre de vie), fait état de logements « hors de prix »
ou « miteux »
proposés en bail civil notamment à Paris. Certains propriétaires, certains de trouver un locataire, assument carrément leur parti-pris dans l’annonce, comme le relève Le Monde
(nouvelle fenêtre) dans une enquête sur le sujet : « La location n’est soumise à aucun régime particulier et ne relève que des dispositions du Code civil sur le louage de choses »
. Autrement dit, si vous lisez ce genre d’expression dans le contrat, ne signez pas et fuyez !
« Il convient ainsi de rappeler que le bailleur ne peut simplement utiliser le bail Code civil pour se détourner des obligations qu’il aurait dû avoir en vertu d’un bail régi par un droit spécial (tel qu’un bail d’habitation, bail commercial ou bail professionnel) »
, rappelle le ministère du Logement. « Le développement de ces contrats montre la volonté des bailleurs de contourner la loi de 1989. Notre enquête sur l’encadrement des loyers, basée sur l’étude des petites annonces, montre une explosion du bail civil »
, dénonce David Rodrigues, juriste spécialisé de l’association CLCV à nos confrères du Monde
.
Les parlementaires semblent prendre conscience de ces abus. En décembre dernier, l’Assemblée nationale a adopté, à une large majorité, une proposition de loi socialiste pour pérenniser et renforcer l’encadrement des loyers. « Une disposition de ce texte permettrait aux préfets (ou aux collectivités lorsqu’elles ont la compétence déléguée) de mettre les propriétaires bailleurs en demeure de mettre le contrat en conformité lorsqu’ils recourent abusivement à des baux civils »
, précisent nos confrères du Monde
.
