Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) font partie de l’arsenal classique des placements retraite. Investies en immobilier physique (par exemple des bureaux), elles versent chaque mois ou chaque trimestre un revenu à leur détenteur, qui vient compléter sa pension. Le rendement atteint 4,72 % en moyenne en 2024, d’après l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).
« Les déboires récents de certaines SCPI, avec des baisses de valorisation, ne remettent pas en cause l’intérêt de ces produits dans une optique retraite, car il s’agit d’un investissement de très long terme », indique Guillaume Eyssette, fondateur du cabinet de gestion de patrimoine Gefinéo. A condition toutefois d’être sélectif lorsqu’on choisit sa SCPI.
Cependant, à l’approche de la cinquantaine, les revenus professionnels de l’épargnant sont souvent à leur apogée. Celui-ci n’a donc pas besoin, dans l’immédiat, d’un complément qui viendrait au contraire alourdir son impôt sur le revenu, les sommes versées par les SCPI étant soumises à son barème et aux prélèvements sociaux.
« Décote sur le prix »
L’alternative consiste à s’intéresser aux parts de SCPI en démembrement. L’épargnant achète uniquement la nue-propriété, l’usufruit (les revenus) revenant à un investisseur institutionnel. « L’idéal est de faire coïncider la durée du démembrement avec l’âge du départ à la retraite. A 55 ans, on peut par exemple choisir de récupérer la pleine propriété des parts dans dix ans », précise Gilles Belloir, le directeur général de Placement-direct.fr. L’épargnant ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement et n’est donc pas fiscalisé. Le cas échéant, il est également exonéré d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Autre avantage, « l’épargnant bénéficie d’une décote sur le prix, puisqu’il n’achète que la nue-propriété, dont le montant dépend de la durée du démembrement », indique Baptiste Bruneau, directeur général associé de Corum L’Epargne. La décote se situe aux environs de 22 % pour un démembrement sur cinq ans et de 35 % sur dix ans. « L’opération se fait généralement cash, elle est possible à partir de 1 000 euros, mais il est préférable d’y consacrer quelques milliers d’euros à l’approche de la cinquantaine, afin de dégager un vrai complément de revenu une fois à la retraite », précise Baptiste Bruneau.
