L’impôt sur la plus-value immobilière, au moment de la vente d’un bien, ne s’applique pas s’il s’agit d’une résidence principale.
Mais si vous louez une chambre de votre logement, le fisc peut vous réclamer de rembourser une partie ou la totalité de cet impôt.
Si vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l’aviez acheté, vous réalisez une plus-value. Elle devient imposable si vous n’habitez pas dans ce logement. Si vous avez fait de ce bien votre résidence principale, autrement dit le lieu où vous habitez effectivement et de façon stable, le fisc vous exonère de son paiement. À noter que les « dépendances immédiates et nécessaires » à l’instar des caves, garages, chambres de bonne, etc., vendues en même temps, restent également exonérées.
La taxation sur la plus-value s’applique néanmoins aux biens mis en location et aux résidences secondaires. Elle s’éteint si vous possédez ce bien depuis plus de trente ans.
Mais que se passe-t-il si vous transformez une ou plusieurs pièces du logement en chambre d’hôte ou si vous décidez de les mettre en location ? Vous risquez un contrôle fiscal. Le fisc peut se référer aux sites de réservation, voire à celui de la commune, sur lesquels vous proposez vos chambres à la location afin de vérifier si elles sont louées en continu toute l’année. L’administration peut également examiner vos déclarations de revenus, notamment ceux déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) tirés de vos locations. Pour rappel, elle dispose d’un accès privilégié à vos relevés de comptes bancaires. Elle peut constater l’encaissement de chèques ou virement au titre de locations. À noter qu’elle peut enfin interroger les auteurs de ces chèques ou virements pour connaître leur motif.
Plus-value immobilière pour la partie fractionnée
Car, en consacrant une partie de votre habitation familiale à la location, le fisc considère que le logement sert également à des fins professionnelles puisque vous en retirez un revenu. L’exonération ne peut bénéficier à la partie de la résidence utilisée pour cette activité professionnelle. En revanche, le fisc peut vous réclamer une plus-value uniquement pour cette fraction.
Le notaire calcule la plus-value à payer (en soustrayant son prix d’acquisition à son prix de vente). Il taxe ensuite une partie de ce bénéfice en tenant compte de la surface occupée par les chambres d’hôtes par rapport à la surface totale de votre bien. Si vous pouvez prouver que vous louez ces chambres de manière très occasionnelle et que le reste de l’année, elles servent à votre usage personnel et privatif, le fisc peut vous exonérer de cet impôt. « Il n’existe aucune décision jurisprudentielle ni d’articles de doctrine publiée sur ce point. Il est possible de penser que si une personne loue une seule chambre de sa maison, cela ne devrait pas poser de difficulté, mais il en va différemment d’une personne qui louerait une partie très importante de son bien », concluent des avocats sur leur site (nouvelle fenêtre).
