- Une assemblée générale doit réunir les copropriétaires au moins une fois par an.
- Il faut notamment assurer l’entretien de l’immeuble et établir les comptes.
- Si une décision votée ne vous plaît pas, vous pouvez la contester, mais vous n’avez pas beaucoup de temps, prévient la Cour de cassation.
Beaucoup de copropriétaires la redoutent, d’autres préfèrent ne pas y assister. L’assemblée générale des copropriétaires (nouvelle fenêtre) reste pourtant incontournable pour la bonne tenue de l’immeuble : prévision de travaux, gestion des charges ou des relations avec l’éventuel syndic de copropriété. Les copropriétaires votent en fonction des décisions présentées. Selon la nature des décisions, différents régimes de majorité s’appliquent : la majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés pour les décisions courantes, la majorité absolue de tous les copropriétaires pour les décisions plus importantes, et la double majorité pour les actes les plus lourds.
Néanmoins, certains copropriétaires peuvent s’opposer à une décision votée et en demander l’annulation : il s’agit des copropriétaires opposants (ayant voté contre la décision) et des copropriétaires défaillants (absents et non représentés lors de l’assemblée). Mais ils ont peu de temps pour agir, comme le rappelle la Cour de cassation dans une affaire jugée en avril 2026.
Un des copropriétaires d’un immeuble assigne son syndicat des copropriétaires pour obtenir l’annulation d’une assemblée générale. Le syndicat soulève une fin de non-recevoir : il estime cette action « prescrite et engagée hors du délai légal »
.
L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (nouvelle fenêtre) accorde la possibilité aux copropriétaires opposants ou défaillants de contester des décisions prises en assemblées générales. Mais ces contestations doivent « être introduites par les copropriétaires dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal
« .
Cette action doit être menée par voie d’assignation en justice devant le tribunal du lieu de situation de l’immeuble : une simple lettre recommandée adressée au syndic ne suffit pas à interrompre ce délai. Le délai de deux mois commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Première présentation de la lettre
Le copropriétaire défaillant soutient que ce délai ne court « qu’à compter du lendemain du jour de la notification que si le pli n’a pas été retiré par son destinataire
« . Or, il a retiré le 28 mai la lettre recommandée présentée pour la première fois à son domicile le 11 mai. En assignant le syndicat en justice le 27 juillet, il a donc bien respecté, selon lui, le délai de deux mois.
La cour d’appel d’Orléans rappelle que ce délai est prévu pour « empêcher de retarder l’exécution possiblement urgente de décisions de l’assemblée générale
« . Les juges suivent ce principe et ne considèrent pas cette demande valable.
La Cour de cassation non plus. Dans son arrêt du 16 avril 2026 (pourvoi n° 24-18.842 (nouvelle fenêtre)), elle observe que pour fixer le point de départ du délai, la loi « ne distinguait pas selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire
« . Il court donc « dans tous les cas
» à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée de notification du procès-verbal.
