Que le syndic de l’immeuble ait décidé de démissionner, ne satisfasse plus les copropriétaires ou, tout simplement, que ces derniers aient décidé de mettre le mandat en concurrence, trouver un nouveau gérant de copropriété s’apparente parfois à un parcours du combattant. Le premier problème est tout simplement mathématique. En 1965, lors de la création du régime de la copropriété, il n’en existait que 50 000. Elles sont désormais 700 000 et leur nombre va continuer à augmenter au fil de la construction d’immeubles et de la division des bâtiments en monopropriété. Le nombre de syndics, quant à lui, n’augmente pas, voire diminue.
L’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS) indique que les professionnels détenteurs de la carte S (pour syndic) délivrée par les chambres de commerce et d’industrie (CCI) sont un peu plus de 5 000 en 2025. Rappelons que la carte S est une obligation pour exercer le métier. « Et, sur les 5 000 cabinets existants, seulement 500 se consacrent entièrement au syndic, les autres font également de la gestion locative et de la transaction », indique Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS.
La concentration en cours dans le métier explique en partie cette situation : certains petits cabinets indépendants ont été progressivement rachetés par de grands groupes comme Foncia, Citya, Immo de France, Square Habitat (Crédit agricole), Sergic ou Evoriel (anciennement Nexity). Qu’ils appartiennent à de grands groupes ou soient indépendants, les syndics font également face à la diminution du nombre de collaborateurs au sein des cabinets. Métier décrié et très prenant, notamment le soir, puisqu’il faut s’adapter aux disponibilités des copropriétaires, les syndics peinent à recruter.
Alors qu’en théorie l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le mandat soit remis en concurrence au minimum tous les trois ans, en réalité, la plupart des copropriétés y renoncent, d’autant qu’aucune sanction n’est prévue. « La difficulté de trouver un syndic se pose tout particulièrement pour les petites copropriétés de moins de 10 lots », observe Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). Compte tenu de leur petite taille et de l’ampleur des tâches à accomplir, ces immeubles sont rarement rentables pour les syndics professionnels. Les honoraires pour la gestion courante de l’immeuble démarrent généralement à 3 000 euros, ce qui représente un coût élevé à se partager entre quelques copropriétaires.
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