L’annonce immobilière mentionnait que le petit deux-pièces d’une trentaine de mètres carrés, situé à Paris, métro Abbesses, au cœur de Montmartre, était à louer comme résidence secondaire. Le jeune couple n’y a pas fait attention. Alors étudiants à Lyon, ils candidatent. « Notre dossier était sans ambiguïté : nous venions faire nos études à Paris, en master, donc habiter cet appartement à l’année. Et notre dossier a été retenu par l’agence », explique Léo, locataire avec sa compagne, Lisa (ils ont tous les deux requis l’anonymat).
Le bail que l’agence de quartier du réseau L’Adresse leur fait signer, et que Le Monde a consulté, ne stipule pas que le bien a vocation à être une résidence secondaire. Il précise que la location « n’est soumise à aucun régime particulier et ne relève que des dispositions du code civil sur le louage de choses ». Cette mention signifie qu’il s’agit d’un bail civil, également appelé « bail code civil » ou « bail de droit commun », utilisé par les bailleurs pour sa grande flexibilité et sa liberté contractuelle. Les propriétaires y ont recours pour une location de courte durée, un logement de fonction, un parking indépendant ou un entrepôt.
Une résidence principale doit, en revanche, être louée avec un bail d’habitation, créé par la loi du 6 juillet 1989, qui protège les locataires : il est soumis à l’encadrement des loyers, aux critères de décence du diagnostic de performance énergétique (DPE), aux règles de préavis ; les frais d’agence et le dépôt de garantie sont limités. Aucune de ces garanties ne s’applique au bail civil, qui ne donne pas droit non plus à l’aide personnalisée au logement (APL).
« Contourner la loi »
Le couple d’étudiants en a pris conscience lorsque l’agence leur a demandé de payer une taxe d’habitation. « On est tombé des nues, on s’est dit : “Mais qu’est-ce qu’on a signé ?” L’agence ne nous avait rien expliqué », avance Lisa. Leur loyer s’élève actuellement à 1 400 euros par mois, charges comprises. « Si l’encadrement des loyers était respecté, le loyer maximal s’élèverait à 927 euros hors charges, a calculé le juriste Antoine Boussard, fondateur de l’association Brigade associative interlocataires, qui les accompagne dans leur demande de requalification du bail. Les bailleurs profitent de la tension du marché, dans les grandes villes, et utilisent le bail civil pour contourner l’encadrement des loyers. »
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