Je veux acheter un bien immobilier : est-ce que je dois privilégier un apport personnel maximal pour réduire la facture globale du crédit ou emprunter davantage ?

• Garder un peu d’épargne permet de le placer tandis qu’investir dans l’achat du bien diminue le coût de l’emprunt.
• L’arbitrage dépend d’une règle mathématique.
• Maxime Chipoy, directeur éditorial de Meilleurtaux, assure à TF1info que les banques préfèrent placer votre argent.

Aujourd’hui, il devient quasiment impossible de contracter un prêt immobilier sans apport. Les banques se montrent scrupuleuses sur l’analyse de votre dossier : vos revenus et leur stabilité, la gestion de vos comptes, votre apport personnel ou votre capacité à épargner après l’emprunt. Les banques réclament également à leurs clients un matelas de sécurité souvent compris entre trois et six mois en cas de coup dur (problèmes de santé, travaux imprévus, etc.). 

Maxime Chipoy, directeur éditorial de Meilleurtaux, confie à TF1info que les crédits immobiliers ne leur rapportent plus. « Les banques restent toujours aussi prêteuses, » mais le coût de l’argent, leur matière première, augmente en permanence alors que la masse de liquidités disponibles reste la même. Elles vendent des crédits à perte. Elles demandent davantage d’apport pour diminuer le risque qu’elles prennent en prêtant. »

En fonction des régions, les établissements financiers requièrent entre 10 et 15% d’apport personnel pour consentir à vous octroyer un prêt. Gonfler votre apport vous permet d’atténuer le coût des intérêts et de l’assurance sur la durée totale du prêt. Un apport plus important rassure les banques en améliorant votre « profil emprunteur ». Dans ces conditions, vous pouvez davantage négocier votre taux d’intérêt. Vous avez de quoi réduire votre taux d’endettement mensuel et préserver votre reste à vivre. Mais vos liquidités restent bloquées dans les murs de votre bien immobilier. En cas de coup dur, il devient difficile de récupérer rapidement cet apport sans revendre le bien ou contracter un nouveau crédit.

Quelle formule appliquer ?

Au moment d’emprunter, il faut toujours comparer le coût du crédit avec le rendement de l’épargne. Pour ce faire, prenez en compte le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), intégrant le taux d’intérêt nominal, l’assurance emprunteur et les frais de dossier et de garantie. Mesurez-le au rendement net de votre épargne : ce que vos placements vous rapportent après impôts (prélèvements sociaux et impôt sur le revenu). Si le rendement net de l’épargne reste supérieur au coût du crédit, il devient plus intéressant de conserver son épargne et de placer le surplus. Votre argent travaille pour vous et rapporte plus que ce que le crédit ne vous coûte. En revanche, si le rendement net de l’épargne reste inférieur au coût du crédit, il convient d’injecter un maximum d’économies dans votre apport et de réduire l’enveloppe de l’emprunt. Chaque euro investi dans l’apport évite des intérêts d’emprunt plus coûteux. Pour rappel, les taux des livrets fluctuent tandis que le taux d’un crédit immobilier reste fixe sur toute la durée. De leur côté, les actions, assurances vie ou SCPI comportent des risques de perte en capital.

Négociation gagnant gagnant

L’immobilier reste le seul actif qu’il est possible d’acheter à crédit en faisant financer une partie par l’emprunt et l’autre par de l’épargne placée. De plus en plus de banques utilisent cet effet de levier et le proposent à leurs clients. En échange d’une négociation du taux immobilier ou de l’annulation de frais de dossiers, de contracter des produits d’épargne ou la souscription d’une assurance emprunteur maison très rentables. 

« Ce sont des objectifs commerciaux qui reposent sur des stratégies de compensation », commente Maxime Chipoy. « L’argent qu’elles ne gagnent plus sur un crédit se retrouve réinvesti dans la vente de produits d’épargne. Ce calcul fidélise le client en le multiéquipant. En l’occurrence, le crédit devient un produit d’appel : les banques se disent que ce n’est pas grave de perdre de l’argent car elles vendront plus tard en proposant des produits plus rémunérateurs. » Le client peut gagner jusqu’à 0,4 point sur son taux immobilier. « Les banques préfèrent diminuer l’apport de 10% pour placer cette somme dans une assurance vie. Le terme fiscal de 8 ans de ce produit d’épargne correspond à la duration réelle d’un crédit immobilier avant qu’il déménage », souligne le courtier en immobilier.

Autre subtilité : si vous tombez sous le charme d’une passoire énergétique à un prix imbattable, vous pouvez intégrer dans votre projet de prêt immobilier une enveloppe pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. « C’est idéal de le faire au moment de la négociation du crédit. Les travaux apportent un bon argument à votre établissement financier. Certaines banques accordent souvent un taux bonifié sur l’ensemble du prêt de 0,10 ou 0,20 point », rapporte Maxime Chipoy.