- Les copropriétés de moins de 20 logements ont parfois des difficultés à trouver des syndics pleinement engagés à leurs côtés.
- Le cadre réglementaire, l’exigence des copropriétaires et des raisons financières expliquent ce manque d’attractivité.
- Rachid Laraaj, fondateur et directeur du courtier en syndic Syneval, donne à TF1info des clés aux copropriétaires orphelins d’organe exécutif et représentant légal.
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Fuites d’eau, pannes d’ascenseur, nuisibles, recouvrement des charges, organisation des assemblées générales… En copropriété, les préoccupations ne manquent pas pour les gestionnaires. Résultat : les entreprises enregistrent une pénurie de « talents » et le métier souffre d’une attractivité historiquement faible. Rachid Laraaj, fondateur et directeur du courtier en syndic Syneval, ajoute à TF1info que les subtilités du cadre réglementaire et la complexité juridique n’arrangent rien : « Il faut ouvrir deux comptes bancaires séparés, immatriculer les copropriétés, réaliser un diagnostic technique global, prévoir un plan pluriannuel de travaux, établir des devis dans tous les sens, organiser des assemblées générales, faire face à des copropriétaires exigeants, voire agressifs… Les syndics débutants prennent toutes les copropriétés au début avant de rationaliser leur portefeuille. »
Les ensembles de moins de 20 lots se retrouvent particulièrement pénalisés. « Les syndics expérimentés font des arbitrages en faveur des copropriétés plus grandes. Entre une copropriété de 15 logements avec des honoraires de 4.000 euros et une autre de 75.000, leur choix est fait. Elle ne leur apporte pas davantage de travail mais quinze fois plus d’honoraires »
, constate le courtier en syndic. Ce tri par les cabinets vise à pénaliser les copropriétés jugées non rentables au regard du temps passé par rapport aux honoraires de base. Les immeubles dégradés et les passoires énergétiques nécessitant de lourds travaux ou les copropriétés réputées conflictuelles se retrouvent également mises sur la touche.
Rachid Laraaj assure que les syndics gardent la liberté de réaliser un devis sans jamais donner suite : « Les sociétés peuvent refuser de se positionner sur une offre commerciale. C’est la loi du marché. »
L’expert souligne que plus de la moitié des copropriétés françaises ne comprennent pas plus de 15 logements : « Ce manque d’attractivité devient un vrai problème. La majorité des immeubles a du mal à trouver un syndic. »
Du syndic bénévole au syndic en ligne
Pour aider les copropriétés démunies, le courtier donne quelques pistes : « Il faut d’abord se demander si vous avez besoin d’un syndic au sein de votre résidence. Un syndic bénévole peut faire l’affaire. C’est la solution la plus économique. »
Mais attention aux prérequis : « La copropriété ne doit pas dépasser vingt logements et il faut éviter les équipements collectifs trop complexes à gérer (chauffage central, gestion d’un gardien, etc.) »
, avertit l’expert.
Il suffit de trouver un copropriétaire en interne motivé pour faire la comptabilité, envoyer les convocations et assurer la gestion administrative. « Si les copropriétaires ne s’entendent pas bien, passez votre chemin. Toquer chez votre voisin pour un recouvrement de loyer est le meilleur moyen de mettre le feu aux poudres. Le syndic sert de tampon dans une copropriété »
, rappelle le courtier.
Rachid Laraaj indique que des assistances à syndic bénévole peuvent structurer les équipes. « Des logiciels professionnels facilitent l’édition des convocations, effectuent la comptabilité et automatisent certaines tâches. Le groupe Matera propose par exemple ce dispositif. Ils répondent à une demande. Ces systèmes peuvent aider à passer le cap. »
Le budget peut faire la différence. L’expert calcule qu’un syndic professionnel coûte entre 180 et 250 euros TTC par logement et par an. « Un forfait minimal dépend de la ville où vous habitez. À Paris, par exemple, il n’existe aucun contrat de syndic en dessous de 4.500 euros TTC minimum même si vous n’êtes que trois. Dans ce cas, il vaut mieux s’en passer. »
Si personne ne se dévoue, Rachid Laraaj vous conseille de vous tourner vers les syndics en ligne. « Ces sociétés proposent des services sans se déplacer. Elles assurent une gestion administrative et comptable. De grands groupes favorisent également parfois cette approche désincarnée en mutualisant au maximum les services et en limitant les échanges avec des répertoires automatiques. Les gestionnaires s’occupent de beaucoup d’immeubles qu’ils n’ont plus le temps de visiter »
, déplore l’expert. En l’occurrence, vous ne perdez pas au change. Mais il faut suivre les dossiers et assumer que le syndic n’assiste pas aux réunions de cadrage. « Le conseil syndical doit assurer les visites des prestataires. C’est environ 40% moins cher qu’un syndic traditionnel. Cela fonctionne si chacun a conscience de son rôle, avec des copropriétaires impliqués et motivés. »
Il vous reste encore la solution d’une petite structure. « Il existe des syndics locaux, à l’instar des agents immobiliers exerçant sur des secteurs réduits, avec des gestionnaires qui ont de l’expérience et peu de portefeuilles. Mais ils sont plus difficiles à trouver »
, reconnaît Rachid Laraaj. Vous pouvez solliciter les chambres professionnelles ou votre réseau de voisinage pour identifier des cabinets de proximité. Demandez au moins deux devis et inscrivez la mise en concurrence à l’assemblée générale annuelle.