Lors d’un achat immobilier, le compromis prévoit souvent de nombreuses clauses.
Certaines sont obligatoires ou presque systématiques pour protéger l’acheteur comme le vendeur.
Il est également possible d’en prévoir d’autres selon les cas, dans le respect de certaines limites
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Achat immobilier ou travaux : les aides pour les propriétaires
L’achat d’un bien immobilier est une opération importante, qui dans l’immense majorité des cas représentera une somme très importante. Autant dire que l’acquéreur aura besoin d’être rassuré, face aux craintes toujours présentes de faire une mauvaise affaire. Fort heureusement, l’achat ne se fait pas en un instant. Même s’il n’est pas obligatoire, un compromis de vente sera généralement rédigé. Il est possible d’y inclure de nombreuses clauses afin de se prémunir contre les imprévus.
Les clauses obligatoires du compromis de vente
Le compromis est un « avant-contrat » ou « contrat préparatoire ». Il permet de définir les conditions dans lesquelles la transaction va avoir lieu. Il doit comprendre un certain nombre d’éléments obligatoires pour être valable. Dans le cadre d’une vente immobilière, certains sont évidents comme l’identité des parties, l’adresse, la valeur et la description précise du bien. Il faut également qu’il contienne les informations sur d’éventuelles hypothèques et servitudes, les frais d’agence, la durée de validité du compromis ou la date de disponibilité du bien. L’acheteur bénéficie aussi d’une clause légale de rétractation de dix jours. Mais les parties peuvent tout à fait convenir de son allongement.
Les clauses facultatives, mais courantes en matière immobilière
Certaines clauses suspensives ne sont pas obligatoires, mais sont devenues très courantes. La plus connue est sans doute celle relative au financement. Un acheteur va généralement conditionner son engagement à l’obtention d’un crédit, dans des conditions précises (montant, taux, durée…). Les acheteurs peuvent par ailleurs suspendre leur décision à la vente de leur précédent logement, à l’obtention d’un permis de construire s’ils envisagent des travaux, ou à ce que le propriétaire en fasse réaliser. On peut également citer la clause de préemption. Elle permet à l’acheteur de se retirer si une collectivité publique fait usage de son droit d’acheter le bien en priorité. Toutefois, cette éventualité est étudiée en amont par le vendeur et le notaire.
La plupart de ces clauses sont à l’avantage de l’acheteur. Il n’est cependant pas rare que le vendeur exige de son côté un séquestre. Il s’agit d’une somme d’argent conservée par le notaire. Si l’acheteur se rétracte en dehors des conditions prévues par la loi ou les clauses suspensives, le séquestre sera remis au vendeur. Enfin, la clause de réitération permet de conditionner la vente à une répétition du consentement lors de la signature de l’acte. Elle crée cependant une incertitude pour les deux parties.
Peut-on intégrer n’importe quelle clause à un compromis de vente ?
Ces clauses sont assez communes, mais ne constituent pas une liste exhaustive, car il est impossible de prévoir tous les cas de figure. Par exemple, dans une copropriété , des clauses peuvent être intégrées pour anticiper des décisions du syndic qui surviendraient entre le compromis et l’acte de vente (travaux, augmentation des charges…).
Acheteurs et vendeurs disposent d’une certaine liberté, dès lors que l’autre partie accepte une clause. Toutefois, le contrat ne doit pas être soumis à une condition « impossible, ou contraire aux bonnes mœurs, ou prohibée par la loi« , prévoit le Code civil. De même, les clauses « potestatives » sont nulles. Cela signifie que leur réalisation doit dépendre d’un élément extérieur et non de la simple volonté d’une des parties. Ces règles laissent néanmoins une marge de manœuvre importante.
Le Figaro rapporte ainsi que des acquéreurs potentiels conditionnent parfois leur achat au résultat d’une élection. Si la clause semble en théorie valable, elle risque cependant d’effrayer le vendeur. On notera également que si un événement envisagé par le compromis se réalise, il n’annule pas automatiquement la vente. La partie qui bénéficie de cette clause peut choisir de ne pas l’invoquer et de poursuivre l’opération.
