- En copropriété, des impayés de charges peuvent déstabiliser les finances collectives.
- Au nom des copropriétaires, le syndic et un commissaire de justice peuvent entamer une procédure de saisie mobilière.
- En dernier recours, ils peuvent également saisir le logement du copropriétaire endetté, explique maître Jean-Baptiste Lelandais, avocat à Rouen.
En France, les commissaires de justice enregistrent quelques milliers de procédures de saisies immobilières par an. Cette procédure, longue et compliquée, met en cause les propriétaires d’un bien qui ne peuvent plus rembourser leurs créanciers (souvent la banque ou le trésor public). À noter qu’il s’agit d’un dernier recours après la saisine des meubles, des voitures, une partie des salaires ou des comptes bancaires. Jean-Baptiste Lelandais, avocat en droit des copropriétés à Rouen, en voit « très régulièrement »
au tribunal d’instance : « C’est un marqueur des problèmes économiques du pays. Les emprunteurs sont souvent les premiers à se retrouver en difficulté. »
Après plusieurs courriers et mises en demeure, les créanciers assignent ces personnes endettées au tribunal judiciaire. Le juge exécutoire prononce un commandement de payer un montant fixe dont l’échéance ne dépasse pas huit jours. Il devient alors impossible pour le propriétaire de vendre ou de louer son bien.
Les copropriétaires, des créanciers comme les autres ?
La loi 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR responsabilise les syndics de copropriété, renforce la défense des copropriétaires et aide les copropriétés en difficulté. Elle permet au syndicat des copropriétaires, là aussi en dernier recours, de demander la saisie du lot d’un mauvais payeur de charges ou de travaux. Le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un « super privilège immobilier » : il est payé en priorité pour le montant des charges de l’année en cours et des deux années antérieures. Il redevient ensuite un « créancier comme les autres »
.
Le syndic s’occupe du litige. Mais attention, l’assemblée des copropriétaires doit lui en accorder l’autorisation à la majorité absolue en assemblée générale. L’AG fixe le prix de l’éventuelle vente forcée, incluant les charges à payer et les éventuels frais. « Cette résolution ne sort pas de nulle part. Souvent, ça fait des années qu’un propriétaire ne paye pas ses charges parce qu’il a des difficultés financières ou parce qu’il ne veut pas payer volontairement. Le syndicat a déjà saisi le tribunal. Des syndicats peuvent prévoir le coup en amont, mais c’est plus rare »
, assure l’avocat rouennais.
Le juge exécutoire prononce ensuite un commandement valant saisie. Le débiteur a deux mois pour essayer de solder sa dette. Dans l’intervalle, d’autres frais entrent en ligne de compte : diagnostic, frais de justice, etc. « C’est une procédure extrêmement technique et assez compliquée. Le syndicat des copropriétaires doit veiller à proroger les effets du commandement auprès du juge tout au long de la procédure. Il doit également s’assurer que toutes les démarches intermédiaires soient couvertes. S’il ne le fait pas, la procédure doit reprendre de zéro »
, décrypte l’avocat.
Entre un et trois mois après l’obtention du commandement, le copropriétaire toujours endetté auprès du syndic se retrouve jugé lors d’une audience d’orientation. Le juge statue sur la vente du bien immobilier : vente forcée, aux enchères, ou amiable sous quatre mois par le copropriétaire lui-même. « Les délais sont souvent impossibles à tenir »
, révèle maître Jean-Baptiste Lelandais.
Les avocats en droit immobiliers conseillent aux copropriétaires de prendre des initiatives avant que leurs dettes ne s’aggravent. Ils peuvent notamment demander un report d’échéance à leur banque ou déposer un dossier de surendettement.
