Pour limiter les frais de succession, la donation en nue-propriété est très utilisée.
Toutefois, le bénéficiaire peut souhaiter s’en séparer pour financer un autre projet.
C’est possible en prenant toutefois en compte certaines subtilités.
Au moment d’envisager leur succession, bien des seniors optent pour la donation de leurs biens immobiliers en nue-propriété. La pierre représente en effet souvent une part importante de l’héritage et risque de faire gonfler les redoutés frais de succession. Démembrer la propriété d’un bien puis la donner à ses enfants a deux avantages. D’une part, cela permet de profiter de l’avantageux abattement qui concerne les donations. D’autre part, les parents donateurs peuvent conserver l’usufruit du bien, c’est-à-dire son usage et les éventuels revenus qu’il génère. Mais pour les enfants, conserver ce don n’est pas toujours l’idéal.
Quels inconvénients peut avoir la nue-propriété ?
La nue-propriété d’un bien immobilier représente un patrimoine certain, mais n’offre pas de liquidités. Dans un premier temps, c’est même une source de dépenses potentielles puisque les gros travaux sont à la charge du nu-propriétaire. Or, lorsqu’il reçoit la donation, le bénéficiaire peut avoir des projets nécessitant des fonds. Il n’aura pas forcément l’ambition de conserver le bien au décès de l’usufruitier. Enfin, le marché de l’immobilier peut être favorable à une vente rapide. La nue-propriété peut alors être encombrante. D’autant plus que dans certains cas, le nu-propriétaire peut souhaiter rompre le lien qui l’unit à l’usufruitier pour des raisons familiales ou personnelles.
Peut-on revendre la nue-propriété à un tiers ?
Peut-on alors revendre la seule nue-propriété du bien ? Le démembrement de la propriété crée des droits spécifiques pour chaque partie. L’article 621 du Code civil confirme ainsi qu’il est possible de revendre la nue-propriété d’un bien sans accord de l’usufruitier. Mais ce dernier conservera tous les droits qui lui étaient garantis. Il ne peut être expulsé par le nouveau nu-propriétaire. À noter que si la donation a été faite à plusieurs enfants, la revente de la nue-propriété obéira alors aux règles de l’indivision.
D’un point de vue légal, rien ne s’oppose donc à la revente de la nue-propriété d’un bien. Reste alors à trouver un acheteur. Or, ce type d’opération peut intéresser certains épargnants ou investisseurs. Elle s’approche par certains aspects du viager occupé. L’acquéreur n’achetant qu’une partie de la propriété, il paiera le bien moins cher, ce qui peut être très intéressant si le secteur a vocation à prendre de la valeur.
Les contours d’une revente de nue-propriété à un tiers doivent cependant être bien définis, surtout lorsque l’usufruitier est un membre de la famille. Bien des éléments, comme le sort de l’usufruit, doivent être réglés. Il est donc plus prudent de faire rédiger le contrat par un professionnel.
