Question à un expert
Si le sujet du plafonnement des loyers revient régulièrement dans les débats, à plus forte raison depuis la prolongation de ce dispositif expérimental dans de nombreuses communes ces prochaines années, il ne s’agit pas de la mesure la plus répandue dans les zones tendues. Toutes les communes situées en zone tendue sont sujettes à l’encadrement des loyers à la relocation, moins connu que le plafonnement des loyers, qui est optionnel.
L’encadrement des loyers ne concerne pas le prix fixé pour louer un bien, mais empêche tout bailleur dont le logement se situe en zone tendue de faire évoluer le prix de location du bien entre deux mises en location, qu’il s’agisse d’un logement loué nu ou loué meublé, en vertu d’un bail de longue durée, étudiant ou mobilité. Le nouveau locataire doit ainsi se faire présenter la copie du bail précédent, afin de pouvoir vérifier que le loyer demandé correspond bien à celui acquitté par le locataire précédent.
Des cas dérogatoires
Certaines situations permettent toutefois aux propriétaires de déroger à cette règle et de faire évoluer le prix de location. La première d’entre elles concerne les cas dans lesquels le logement n’a pas été loué pendant plus d’un an et demi. En effet, si plus de dix-huit mois séparent la fin du dernier bail et le début du nouveau, il est alors possible de fixer un nouveau prix de location, qui peut différer du précédent.
Une autre possibilité concerne la réalisation de travaux entre deux mises en location, qui peut alors justifier une augmentation du loyer. Attention toutefois : le montant de l’augmentation n’est pas nécessairement libre, et les travaux réalisés doivent être importants.
Enfin, la troisième situation correspond au cas d’un loyer manifestement sous-évalué, notion qui, si elle n’est pas définie précisément, suppose donc un écart substantiel entre le prix de location consenti et le prix réel du marché. Mais, là encore, la prudence est de mise, car la variation de prix est à nouveau encadrée. Ainsi, l’augmentation entre deux locataires ne pourra, au maximum, qu’être équivalente à la moitié de la différence entre le prix normal du marché et le loyer sous-évalué payé par l’ancien locataire. Pour les bailleurs qui envisagent de louer un logement situé en zone tendue pour un loyer préférentiel – à un proche, par exemple –, il s’agit donc de se montrer vigilants, car faire ensuite revenir le loyer au niveau du marché pourrait demander plusieurs mises en location successives.
