- Acheter un logement à plusieurs n’a rien d’une sinécure.
- Il faut se mettre d’accord sur le prix et les conditions d’achat.
- Si un des copropriétaires meurt, l’affaire se complique avec la présence des héritiers. Sauf si vous signez un pacte tontinier.
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Investir dans l’immobilier
Les juristes l’appellent la « clause d’accroissement » ou le « pacte tontinier ». Derrière ce doux nom se cache un dispositif méconnu et pourtant parfois utile. Inventée par le banquier napolitain Lorenzo de Tonti au XVIIe siècle, la tontine se conclut entre plusieurs personnes qui achètent un bien en commun. La plupart du temps, il s’agit d’immobilier, mais vous pouvez contracter une tontine pour des appareils électroménagers ou des produits d’épargne.
Qu’est-ce que la tontine ?
La tontine stipule que ce bien acheté en commun reviendra en pleine propriété au dernier des survivants, quelle que soit sa part versée lors de l’achat, après le décès de tous les autres coacquéreurs. Résultat : les coacquéreurs décédés les premiers n’ont jamais possédé ce logement aux yeux de la loi. Le bien n’entre pas dans la succession et ses héritiers, réservataires ou naturels, ne peuvent prétendre à rien.
Ce dispositif permet notamment aux membres d’un couple d’une famille recomposée par exemple de se protéger mutuellement. La tontine offre à la personne qui a partagé sa vie les pleins pouvoirs sur le bien à sa mort. À noter que des mariés ou partenaires de pacs ne paient pas de droit de mutation. Si aucun lien de parenté ou d’alliance ne lie le survivant au défunt, il faut appliquer un taux de 60% après un abattement de 1.594 euros.
Revente quasi impossible
Difficile de conclure un pacte tontinier entre plusieurs personnes d’une grande différence d’âge. La tontine ne doit favoriser personne et en cas de maladie ou d’âge avancée, elle risque d’être invalidée. L’espérance de vie et la santé des cocontractants doit rester similaire. Il faut également éviter les déséquilibres entre acheteurs et répartir les mises de départ. À noter que le notaire insère la clause dès l’acte d’acquisition de sorte que vous n’avez aucun moyen de revenir en arrière.
Attention, la situation se complique si les coacquéreurs se séparent. Ils peuvent faire annuler le pacte tontinier en vendant ou en rachetant la part de l’autre. Il faut néanmoins se mettre d’accord sur la valeur de la part. S’il y a contentieux, aucun des membres du pacte ne peut exiger le partage. Dans une indivision, par exemple, les indivisaires peuvent se tourner vers la justice pour trouver une issue. « Là, un juge ne pourra rien ordonner. Les propriétaires sont contraints d’attendre le dénouement de leur pacte, c’est-à-dire le décès de l’un d’eux
« , analyse Agnès Maurin, présidente de commission au 119e congrès des notaires chez nos confrères du Monde.
Par ailleurs, le bien se trouve insaisissable par d’éventuels créanciers. Tant qu’il reste un survivant et que la tontine n’est pas dénouée, impossible de saisir le logement. Personne ne sait qui le possède. La tontine peut également s’agir d’un produit d’épargne collective. Elle réunit des groupes d’épargnants sous forme d’association. Chacun place tous les mois une somme déterminée par le contrat. Au terme de dix années minimum de versements, l’adhérent retrouve sa mise et découvre ce qu’il a gagné.
