« Tout le monde doit se mettre d’accord pour vendre un bien immobilier en indivision » : dans une succession, un seul héritier peut-il bloquer la vente d’une maison familiale ?

• Le partage de l’héritage peut se révéler difficile et parfois déchirer des familles.
• La règle de l’unanimité en indivision empêche un héritier de vendre seul un bien immobilier.
• Mais certaines dispositions successorales peuvent contourner ce problème, assure auprès de TF1info Me Jean-François Faure, notaire au Puy-en-Velay et coprésident du réseau Notaires au Cœur des Familles.

Au décès d’un parent, chaque héritier détient une quote-part de l’ensemble du patrimoine. Ils deviennent indivisaires : ils détiennent ensemble, sans division matérielle, une quote-part du patrimoine du défunt. Or, selon l’article 815-3 du Code civil (nouvelle fenêtre), la vente d’un bien indivis nécessite l’accord unanime de tous les héritiers. Un seul refus, un silence ou un héritier injoignable suffit à bloquer la vente. 

Les uns peuvent contester le prix de vente ou l’estimation du bien (nouvelle fenêtre), les autres s’opposent à toute cession pour des raisons affectives ou stratégiques. Certains héritiers contestent le choix du notaire pour l’inventaire de la succession. Même l’héritier en défaut d’option successorale (lorsqu’il n’a pas encore accepté ou renoncé à la succession) peut mettre en défaut une vente, alors qu’il ne peut rien signer. Notez néanmoins qu’une disposition contourne ce premier problème : s’il ne répond pas dans les deux mois suivant la sommation, il est réputé acceptant.

Maître Jean-François Faure, notaire au Puy-en-Velay et coprésident du réseau Notaires au Cœur des Familles (nouvelle fenêtre), le confirme à TF1info : « Tout le monde doit se mettre d’accord pour vendre un bien immobilier en indivision. En droit français, le droit de propriété reste sacré et on ne peut pas aller à l’encontre de ce principe. » Le notaire assure que peu de dossiers se retrouvent bloqués : « L’article 815 du Code civil ajoute que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision (nouvelle fenêtre). Un des indivisaires peut refuser de devenir copropriétaire d’une maison et forcer les autres à sortir de cette indivision. Il peut demander aux autres de racheter sa part ou imposer la vente aux enchères au tribunal. » Le juge ordonne la licitation du bien : le notaire répartit le montant de la vente entre les héritiers au prorata de leurs droits. « C’est une procédure efficace pour débloquer la situation. Mais passer par la voie judiciaire suppose de prendre un avocat et de payer d’importants frais judiciaires. Le prix obtenu reste souvent en dessous de celui du marché immobilier. C’est coûteux et long », renchérit le notaire.

Une autre solution, moins radicale, consiste à faire jouer la procédure prévue depuis 2009 par l’article 815-5-1 du Code civil. « Si vous représentez au moins les deux tiers des droits indivis, vous pouvez engager une procédure de vente sans l’accord des autres héritiers. Si l’un d’eux s’oppose ou ne répond pas dans un délai de trois mois, le notaire dresse un procès-verbal de difficultés et vous pouvez saisir le tribunal », commente le notaire. Le juge peut autoriser la vente si elle ne porte pas une « atteinte excessive » aux droits des autres héritiers. Mais attention, cette règle ne s’applique pas en cas de démembrement du bien immobilier (s’il y a séparation entre l’usufruit et la nue-propriété (nouvelle fenêtre)) ou si l’un des indivisaires est mineur ou sous protection juridique.

Détérioration du bien immobilier

Vous ne disposez pas des deux tiers des droits indivis. Faute d’entretien, le bien se dégrade et vous constatez une perte de revenus ou d’usage. Les charges s’entassent sans que personne ne les règle et les dettes s’accumulent. Les droits de succession restent impayés et les pénalités se multiplient. Il existe un risque d’effondrement du bien ou de saisie immobilière. L’article 815-5 du Code civil vous permet de demander au juge l’autorisation de vendre seul, si le refus d’un cohéritier « met en péril l’intérêt commun« . Le juge doit apprécier si la situation justifie son intervention. Il faut documenter la preuve du péril : factures impayées, constats de dégradation, relevés de charges….

« L’obligation fiscale impose aux héritiers de liquider les droits de succession dans les six mois qui suivent le décès. Ils n’ont pas d’autres choix que de vendre le bien pendant cette période sous peine de recevoir des pénalités de plus en plus élevées par mois de retard », prévient Jean-François Faure. Le notaire reconnaît que certaines affaires peuvent rester des années en attente au tribunal : « Les juges ne font pas de miracles. Ils font pression pour montrer les limites des décisions des héritiers. La pression des créanciers (syndic de copropriété, impôts, etc.) et la menace d’une saisie peuvent faire pencher la balance du côté de la vente. »

Pour le notaire, seule une anticipation de la situation peut résoudre d’éventuels désaccords : « Des donations-partage, un testament s’il n’y a pas d’enfant, création d’une société civile immobilière… Une convention peut appliquer des statuts et des règles du jeu favorisant la vente avec les deux tiers des héritiers par exemple. Cette solution permet d’éviter les blocages. »