- Entre la promesse de vente d’un bien immobilier et l’acte authentique, des mois peuvent s’écouler.
- L’acheteur peut demander à avoir accès aux lieux rapidement, pour emménager, faire des travaux…
- Le propriétaire peut lui accorder cela, mais il est conseillé de bien encadrer l’accord.
La vente d’un bien immobilier est un processus assez long. Même si le propriétaire trouve rapidement un acquéreur, une telle opération suppose des conditions de forme et diverses vérifications. L’acheteur peut néanmoins être pressé de prendre possession des lieux. Il peut par exemple avoir déjà donné un préavis ou vendu son précédent bien, vouloir débuter son emménagement, ou même réaliser quelques travaux au plus vite. Cette opération est possible, mais présente certains risques.
Quels sont les risques à laisser emménager l’acheteur avant l’acte ?
Même après la signature d’une promesse de vente, tant que l’acte authentique qui officialise le transfert de la propriété devant le notaire n’a pas été signé, le propriétaire initial est libre de jouir de son bien comme il l’entend. Il peut donc parfaitement autoriser une personne à y vivre, stocker des meubles ou faire des travaux, ou refuser sans avoir à se justifier. Entre la promesse de vente et cet acte authentique, il s’écoule généralement quelques mois. Mais une telle entrée anticipée dans les lieux n’est pas anodine, rappelle un agent immobilier interrogé par Capital
.
D’une part, il reste toujours possible que la vente soit annulée. Par exemple si l’une des conditions suspensives est activée. L’acheteur peut vouloir se désister ou découvrir un défaut. Sans compter un événement inattendu, le décès d’une des parties. D’autre part, cette situation, si elle n’est pas précisément encadrée, peut créer une dangereuse incertitude. Par exemple, qui est responsable si le mobilier apporté est abîmé par un dégât des eaux ? Ou si les travaux effectués ne sont pas conformes ? Faute de contrat, cette situation peut aussi être considérée comme un bail tacite. Le futur propriétaire pourrait alors se prévaloir des droits du locataire.
Comment encadrer l’arrivée anticipée de l’acheteur ?
Pour lever toute ambiguïté, il est possible de conclure un contrat spécifique. Le propriétaire et l’acquéreur peuvent ainsi signer un prêt à usage. Essentiellement à titre gratuit, il est défini par le Code civil comme « un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi »
. Une autre option est de conclure une convention d’occupation précaire. Bien que reconnue par la jurisprudence, elle n’est pas légalement définie et suppose une contrepartie financière.
Dans les deux cas, il est important que certains éléments essentiels soient mentionnés dans le contrat. Il faut ainsi préciser la durée, l’usage qui peut être fait du bien, la répartition des charges, les responsabilités de chacune des parties en matière de sinistre et d’assurance, les conséquences d’une rupture de promesse de vente… La convention devant prévoir un maximum de cas de figure, il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel, notaire ou agent immobilier, pour la rédiger.
