Dans mon immeuble, la désignation du syndic vient d’être annulée : vais-je récupérer les honoraires que j’ai versés ?

• Chaque année, l’assemblée générale des copropriétaires vote notamment le budget et les travaux de l’immeuble.
• Si la réunion désignant un syndic est finalement annulée, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires, assure la Cour de cassation.

Un syndic de copropriété gère l’immeuble au quotidien. Il administre l’immeuble, assure sa conservation et son entretien. Certaines circonstances imprévues peuvent amener le syndic (nouvelle fenêtre) à intervenir en urgence pour assurer la sauvegarde de la copropriété. Il doit faire effectuer les travaux urgents et indispensables à la conservation de l’immeuble.

Mais environ un tiers des Français se disent insatisfaits de leur syndic, d’après un sondage Ipsos (nouvelle fenêtre) publié au printemps 2025. Les copropriétaires se justifient en énonçant des frais élevés ou un manque de réactivité. En l’occurrence, la nomination du syndic reste concurrentielle : vous pouvez changer de prestataire (nouvelle fenêtre) tous les ans. Lorsque l’assemblée générale qui le désigne est annulée, le syndic perd le contrat et doit rembourser les sommes au syndicat des copropriétaires, exige la Cour de cassation.

L’histoire jugée concerne le propriétaire d’un lot dans un immeuble. Il assigne le syndicat des copropriétaires et le syndic pour obtenir que soient portées au crédit de son compte individuel de charges diverses sommes. Selon lui, il existe des erreurs de répartition de charges en fonction des tantièmes.

Il remarque également qu’en septembre 2022, l’annulation de l’assemblée générale de novembre 2020 portait sur la désignation du syndic. Il observe qu’il a payé un syndic dont le contrat a été révoqué. Il demande le remboursement des charges appelées au titre des honoraires du syndic révoqué sur une période de vingt mois, de septembre 2020 à mai 2022.

Rémunération en fonction du mandat

En première instance, les juges rappellent qu’il « ne peut être procédé rétroactivement à l’annulation de ces honoraires ». Ils estiment que le syndic a « régulièrement exécuté sa mission pendant cette période ».

Mais la Cour de cassation l’interprète autrement : « Le syndic ne peut demander ou percevoir que la rémunération précisée dans le mandat qui lui est donné ». Autrement dit, en cas d’annulation de l’assemblée générale ayant renouvelé son mandat, les honoraires perçus par le syndic doivent être restitués au syndicat des copropriétaires, quand bien même le syndic a exécuté sa mission dans l’intervalle.