- La donation de son vivant est couramment utilisée pour limiter les frais de succession lors du décès.
- L’abattement fiscal sur ces donations est cependant plafonné.
- Pour transmettre son patrimoine immobilier, le démembrement peut être la solution.
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Bien gérer son épargne
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Préparer sa succession permet de s’assurer que l’on laissera le patrimoine le plus important possible à son conjoint, ses héritiers ou ses proches. Souvent, l’opération consiste à limiter au maximum les fameux frais de succession. Pour cela, on peut miser sur l’abattement légal de 100 000 euros par enfant. Ce montant peut cependant être vite dépassé lorsque l’on est propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers. La donation est alors une solution intéressante. Et pour continuer à vivre dans son bien, il est possible d’en démembrer la propriété.
En quoi consiste le démembrement ?
Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété du bien de son usufruit. Le nu-propriétaire possède la maison, mais l’usufruitier en conserve l’usage et peut en retirer les éventuels bénéfices, par exemple en le mettant en location. Le démembrement permet donc de faire don de son bien immobilier à ses enfants tout en continuant d’en profiter. Cela permet de profiter de l’abattement de 100 000 euros qui s’applique également aux donations. Par ailleurs, lors de la succession, aucune taxe supplémentaire ne s’applique, alors même que les héritiers récupèrent aussi l’usufruit du bien.
Les avantages fiscaux de la donation de nue-propriété
Dans le cadre d’une donation viagère, l’usufruit s’éteint avec le décès du donataire. La valeur de la nue-propriété est donc estimée en fonction de son âge. Si l’usufruitier a plus de 90 ans, il profitera probablement peu de son bien. La valeur de la nue-propriété est alors fixée à 90 % de la valeur réelle. Si l’usufruitier a entre 30 et 40 ans, le montant sera fixé à 30 % de la valeur réelle.
Prenons le cas d’une personne de 65 ans ayant trois enfants et un bien d’une valeur réelle de 400 000 euros. La valeur de la nue-propriété est alors estimée à 240 000 euros. Si elle procède au démembrement et au don, chaque enfant recevra une part de 80 000 euros, non imposable. Si elle se contente de léguer le bien au moment du décès, chaque héritier recevra une part de 133 333 euros, déjà supérieure à l’abattement, qui fera gonfler la valeur de l’héritage et donc les frais de succession.
Les inconvénients à prendre en compte
Sur le papier, le démembrement a bien des avantages. Il faut cependant tenir compte de certaines contraintes. Les nus-propriétaires ont à charge les grosses réparations et ne peuvent percevoir aucun loyer. Il est également toujours possible que la gestion conjointe crée des tensions dans une famille. La donation d’une nue-propriété est soumise aux règles habituelles. Ainsi, une fois que le plafond de 100 000 euros a été atteint, l’abattement ne s’applique plus à une autre donation pendant 15 ans. Il faut par ailleurs que le donateur ait moins de 80 ans et que les bénéficiaires soient majeurs.
